WordPress

Компенсация арендодателем расходов на ремонт арендатору

Компенсация арендодателем расходов на ремонт арендатору - картинка 1

Компенсация арендодателем расходов на ремонт арендатору

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

http://info.yarnet.ru/remont/index.php?id=24

Компенсация арендодателем расходов на ремонт арендатору

Дата документа01.10.2009
МеткиСтатья

АРЕНДАТОР ВОЗМЕЩАЕТ АРЕНДОДАТЕЛЮ СТОИМОСТЬ РЕМОНТА

Веденина Е.Л.,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

В договорах аренды часто встречается условие о проведении арендатором текущего ремонта арендованного помещения. Такие условия соответствуют правилам Гражданского кодекса РФ. Но некоторым арендаторам, которые не выполнили свою договорную обязанность, приходится «откупаться» от арендодателя деньгами. Они возмещают арендодателю расходы на хлопоты, связанные с ремонтом.
Мы рассмотрим особенности налогообложения такой операции в трактовке Минфина России и изложим собственные соображения на этот счет.

Возмещение убытков арендодателя

Компенсация арендодателем расходов на ремонт арендатору - картинка 2

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для предварительного ознакомления.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

http://www.referent.ru/40/6633

Частичная компенсация ущерба при аренде строительного оборудования: доходы и расходы

Автор: Серова А. И., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

По условиям договора организация – арендатор строительного оборудования обязана возместить арендодателю расходы на ремонт, если имущество вышло из строя по вине арендатора. Между сторонами возник конфликт в отношении причины поломки оборудования (арендатор считает, что виной тому – физический износ, арендодатель – несоблюдение правил эксплуатации). Расходы арендодателя на ремонт составили 200 000 руб. (без НДС).

Арендатор отказался добровольно компенсировать названную сумму. Арендодатель принял решение обратиться с иском в суд. Однако затем была достигнута договоренность (подписано мировое соглашение) о том, что если арендатор в течение пяти календарных дней перечислит на расчетный счет арендодателя 120 000 руб., то собственник имущества не будет подавать иск и иметь претензий к арендатору.

Обе организации применяют общую систему налогообложения.

В каком порядке арендодатель должен учитывать расходы и доходы в целях налогообложения прибыли?

Может ли арендатор признать уплаченную сумму в размере 120 000 руб. в составе налоговых расходов? Возникает ли у арендатора обязанность учесть сумму в размере 80 000 руб. в составе доходов?

Основа для выводов

В Письме ФНС России от 21.01.2014 № ГД-4-3/617 отмечено:

по общему правилу задолженность перед налогоплательщиком, списанная на основании соглашения о прощении долга, не может рассматриваться в качестве обоснованных расходов этого налогоплательщика в смысле ст. 252 НК РФ и, следовательно, в составе расходов для целей налогообложения не учитывается;

в то же время Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2010 № 2833/10 указал, что признание для целей налогообложения убытков, полученных в результате прощения долга, может быть правомерным, если налогоплательщиком представлены доказательства направленности этих действий на получение дохода, о чем может свидетельствовать наличие у кредитора, освобождавшего должника от лежащих на нем обязанностей, коммерческого интереса в прощении долга, который, в частности, может выражаться в достижении соответствующего мирового соглашения, направленного на урегулирование взаимных требований. Прощение долга считается дарением только в том случае, если судом будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара;

вывод о правомерности признания организацией списанных сумм дебиторской задолженности в составе расходов для целей налогообложения может быть сделан только после получения от этой организации пояснений относительно целей заключения мирового соглашения;

характером коммерческого интереса налогоплательщика в заключении мирового соглашения следует руководствоваться также при отнесении соответствующих сумм к тому или иному виду расходов и, следовательно, определении порядка их признания для целей налогообложения.

Таким образом, ФНС допускает возможность учета в налоговых расходах сумм признаваемой должником задолженности. Соответственно, если наличие долга оспаривается, возрастают шансы доказать, что заключение мирового соглашения было экономически выгодно обеим сторонам.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.10.2013 № 3710/13 по делу № А55-16697/2012 отмечается:

мировое соглашение является процессуальным способом урегулирования спора, направленным на примирение сторон на взаимоприемлемых условиях, и достигается на основе взаимных уступок. При этом отказ истца от части заявленных требований может быть обусловлен не столько прощением долга, сколько оценкой возражений ответчика относительно обоснованности предъявленных требований и судебных перспектив рассмотрения дела в этой части, в том числе таких последствий, как возложение на истца расходов по государственной пошлине и отказ во взыскании судебных расходов в соответствующей части;

отказ истца от требований по взысканию процентов за пользование займом и неустойки, включенный в мировое соглашение в качестве условия, не может быть квалифицирован как прощение долга кредитором при отсутствии признания этого долга ответчиком либо подтверждения соответствующей обязанности вступившим в законную силу решением суда. Из содержания мировых соглашений не следует, что, признавая требование по основному долгу, ответчик признал и обоснованность требований в части неустойки и платы за пользование займом, а отказ кредитора от взыскания данных сумм был согласован сторонами на условиях прощения долга;

в рассматриваемом случае заявление кредитором имущественного требования и отказ от него в соответствующей части не являются достаточным доказательством для вывода о наличии у ответчика внереализационного дохода в виде сумм обязательств, списанных в связи с заключением мировых соглашений.

Обратите внимание: для арендатора и арендодателя важно, чтобы из содержания мирового соглашения не следовало, что арендатор признает наличие у него задолженности в размере 200 000 руб., а арендодатель соглашается простить долг в сумме 80 000 руб. В мировом соглашении может быть указано, например, следующее: стороны признают, что поломка оборудования обусловлена комплексом причин – физическим износом и недостаточным контролем со стороны арендатора за соблюдением правил эксплуатации оборудования (специалисты инженерно-технической службы подскажут «правильные» формулировки, а юристы смогут использовать их «по назначению»).

Подобная формулировка поможет доказать, что заключение мирового соглашения в данном случае не тождественно прощению части задолженности. При прощении долга кредитор отказывается от требований, размер которых должник признает и не оспаривает. В рассматриваемой ситуации арендатор не согласен с наличием у него задолженности в размере 200 000 руб.

Арендодатель, идя на мировую с арендатором, действовал в своих коммерческих интересах. Он быстро получил большую часть возмещения расходов.

Не исключено, что обращение в суд, представление доказательств обоснованности иска, проведение экспертизы повлекли бы для арендодателя необходимость осуществления дополнительных расходов, а решение суда оказалось бы не таким благоприятным либо вообще отрицательным. Кроме того, вступление в силу судебного акта еще не гарантия получения истцом денег от ответчика.

Поэтому заключение мирового соглашения следует признать экономически обоснованным для арендодателя.

Арендатор тоже сможет доказать, что, соглашаясь на мировую, организация преследовала своей целью получение экономических выгод. Дело в том, что суд мог признать арендатора виновным в причинении ущерба и обязать выплатить арендодателю всю сумму расходов на ремонт, а также компенсировать его расходы на уплату госпошлины и взыскать стоимость проведения экспертизы.

Таким образом, заключение мирового соглашения нельзя в любом случае отождествлять с прощением долга, которое влечет неблагоприятные налоговые последствия.

Выводы для арендодателя

Согласно п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Понесенные арендодателем расходы на ремонт оборудования подпадают под действие этой нормы. Поэтому арендодатель вправе отразить 200 000 руб. в составе расходов, уменьшающих базу по налогу на прибыль.

Подлежащую возмещению арендатором сумму в размере 120 000 руб. необходимо включить во внереализационные доходы на основании п. 3 ст. 250 НК РФ (доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба). Сделать это нужно на дату подписания мирового соглашения (см. пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ – доходы в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также в виде сумм возмещения убытков (ущерба) возникают на дату признания должником либо дату вступления в законную силу решения суда).

Выводы для арендатора

Подписав мировое соглашение и тем самым признав наличие обязанности возместить арендодателю ущерб в размере 120 000 руб., арендатор вправе воспользоваться пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ, который позволяет отразить во внереализационных расходах суммы признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба. В соответствии с пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ расходы возникают на дату их признания должником либо дату вступления в законную силу решения суда.

Предостережение

Если содержание мирового соглашения не свидетельствует о наличии у сторон коммерческого интереса в его заключении (арендатор признает всю сумму задолженности, часть из которой арендодатель согласен простить без дополнительных условий), порядок налогового учета будет иным.

Арендодатель, включив 200 000 руб. в прочие расходы, обязан отразить в составе внереализационных доходов общую стоимость расходов на ремонт – 200 000 руб. (п. 3 ст. 250, пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Арендатор включает во внереализационные расходы 200 000 руб. (пп. 13 п. 1 ст. 265, пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ) и одновременно отражает в качестве внереализационных доходов 80 000 руб. (п. 18 ст. 250 НК РФ – доходы в виде сумм кредиторской задолженности (обязательства перед кредиторами), списанной в связи с истечением срока исковой давности или по другим основаниям).

http://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a78/986085.html

Как отражаются в учете у арендодателя расходы на ремонт помещения в счет арендных платежей?

Ответ: В бухучете расходы на ремонт, осуществленные арендатором и принятые арендодателем, отражаются арендодателем в составе основных средств либо в составе расходов отчетного периода.

В целях налога на прибыль расходы на ремонт, произведенные арендатором и возмещенные арендодателем, учитываются как прочие расходы или списываются через амортизационные начисления.

Арендодатель вправе принять к вычету НДС, предъявленный арендатором при передаче результатов ремонтных работ.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

За пользование имуществом арендатор на основании ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату (арендную плату). Согласно пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, в том числе осуществление текущего и капитального ремонта арендуемого имущества в счет оплаты арендных платежей.

НДС в учете арендодателя

При оказании арендодателем услуг по аренде он выставляет арендатору счет-фактуру и исчисляет НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 167, п. 3 ст. 168 НК РФ).

Согласно п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ право на принятие к вычету сумм НДС, предъявленных при приобретении товаров (работ, услуг), возникает при соблюдении следующих условий:

— товары (работы, услуги) приобретены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения по НДС;

— товары (работы, услуги) приняты на учет.

Передаваемые арендодателю в соответствии с условиями договора аренды неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики.

В судебной практике по вопросам возмещения НДС по капитальным вложениям в арендованное имущество даны разъяснения в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость».

Так, в случае компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы налога предъявляются им арендодателю применительно к положениям п. 1 ст. 168 НК РФ.

В свою очередь, арендодатель как собственник объекта аренды, принявший на себя бремя капитальных вложений, предъявленные арендатором в таком порядке суммы налога может принять к вычету согласно ст. 171 НК РФ.

Таким образом, арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры по окончании каждого периода оказания услуг по аренде и начисляет сумму НДС. В момент передачи неотделимых улучшений, результатов текущего ремонта арендатор выставляет арендодателю счета-фактуры, а арендодатель принимает НДС к вычету.

Согласно договору аренды ежемесячная сумма арендной платы — 370 000 руб., в том числе НДС 56 441 руб. (арендная плата за восемь месяцев составит 2 960 000 руб., в том числе НДС — 451 525 руб.).

Арендатор в течение восьми месяцев обязуется осуществить ремонтные работы (капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества) на сумму 2 960 000 руб., в том числе НДС 451 525 руб. Стоимость ремонтных работ ежемесячно засчитывается в счет арендной платы после подписания сторонами соответствующего акта. Арендодатель передал имущество в аренду арендатору по акту приема-передачи.

В течение восьми месяцев с момента подписания акта приема-передачи у арендодателя отсутствует право требовать от арендатора внесения арендных платежей в денежной форме, а у арендатора не возникает денежного требования к арендодателю по оплате оказанных услуг и возмещению стоимости проведенного ремонта. У сторон возникают встречные обязательства — предоставить конкретное имущество в аренду (арендодатель) и обеспечить выполнение оговоренных строительно-монтажных и ремонтных работ (арендатор). Арендодатель за восемь месяцев выставит арендатору счета-фактуры на общую сумму 2 960 000 руб. (в том числе НДС 451 525 руб.).

В момент передачи арендатором результата ремонтных работ он выставляет арендодателю счет-фактуру на общую сумму 2 960 000 руб. (в том числе НДС 451 525 руб.), а арендодатель принимает предъявленный НДС к вычету.

НДС при компенсации расходов на ремонт в счет арендной платы

Пленум ВАС РФ (п. 15 Постановления N 33) указал, что для целей применения пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ оплату следует считать произведенной и в случае исполнения обязательства по оплате в неденежной форме, в том числе путем прекращения денежного обязательства зачетом встречных однородных требований. Арендодатель ежемесячно оказывает услуги по предоставлению помещения в аренду, при этом арендатор не оплачивает арендные платежи. Оплачивает ли арендодатель услуги по ремонту помещения авансом, то есть являются ли услуги по предоставлению помещения в аренду неденежной формой предоставления аванса?

У арендодателя не возникает аванса выданного, так как проведение ремонтных работ арендатором в счет арендной платы следует рассматривать в качестве формы внесения им арендной платы (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). То есть проведение ремонтных работ — это форма оплаты арендных платежей (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 33).

Также необходимо обратить внимание, что в части возможности применения налоговых вычетов по НДС по авансам выданным одним из условий является указание в договоре условий о предоплате. Арендатор же производит ремонт в счет арендной платы.

Следует также отметить, что исчисление по одной операции НДС дважды (оказание услуг по предоставлению в аренду помещения и оказание услуг по предоставлению в аренду помещения в качестве предоплаты ремонтных работ) не соответствует сути налогообложения (ст. 3 НК РФ).

Налог на прибыль

В составе доходов в целях налога на прибыль арендодатель отражает сумму арендной платы.

Исходя из целей деятельности арендодателя арендная плата может быть отражена:

— или в составе выручки от реализации (ст. 249 НК РФ), если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности;

— или в составе внереализационных доходов (ст. 250 НК РФ).

Относительно расходов арендодателя на ремонт помещения, который осуществил арендатор в счет арендных платежей, необходимо учитывать следующее. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нормы ГК РФ предусматривают возложение на арендатора обязанности по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества за счет арендодателя при закреплении соответствующих условий в договоре аренды.

Судебная практика допускает возможность передачи арендатору имущества в состоянии, исключающем его использование по назначению, если договором предусмотрено, что имущество с недостатками подлежит ремонту арендатором (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2009 N А43-5765/2008-19-170).

Арендатор выполняет работы для арендодателя на возмездной основе, так как на стоимость выполненных работ уменьшается арендная плата.

Пунктом 1 ст. 252 НК РФ определено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Таким образом, арендодатель может учесть в целях налогообложения прибыли расходы на капитальный ремонт принадлежащего ему имущества, выполненный арендатором, при условии компенсации последнему таких расходов, в том числе посредством уменьшения размера арендной платы, при условии соответствия расходов положениям п. 1 ст. 252 НК РФ (Письмо УФНС России по г. Москве от 14.07.2011 N 16-15/[email protected]).

Порядок признания расходов зависит от вида ремонта: капитальный или текущий.

Согласно ст. 260 НК РФ затраты на текущий ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Если же ремонт носит капитальный характер, то согласно п. 2 ст. 257 НК РФ такие расходы списываются в налоговом учете через механизм начисления амортизации.

Документами, подтверждающими расходы на ремонт, у арендодателя являются (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 по делу N А62-6177/2014):

— договор аренды, которым предусмотрена компенсация арендодателем расходов на ремонт;

— договор подряда на ремонт арендуемого нежилого помещения;

— акт приемки выполненных работ;

— смета на производство ремонтных работ;

— документы об оплате арендатором приобретенных материалов и произведенных ремонтных работ;

— отчет арендатора об исполнении условий договора аренды;

— акты приема-передачи неотделимых улучшений.

В учете арендодателя получение доходов от аренды отражается следующим образом (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденный Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н):

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по аренде» Кредит 91-1 «Прочие доходы» — выручка от оказания услуг по аренде;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» — начислен НДС со стоимости услуг по аренде;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» — списаны расходы по содержанию предоставленного в аренду помещения;

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», 20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по капитальному и текущему ремонту» — приняты к учету результаты выполненных арендатором ремонтных работ;

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты по капитальному и текущему ремонту» — отражен НДС по выполненным ремонтным работам;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — принят к вычету НДС по ремонтным работам;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по капитальному и текущему ремонту» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по аренде» — зачет взаимных требований;

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» — затраты на неотделимые улучшения отнесены на увеличение стоимости основных средств.

Налог на имущество

Неотделимые улучшения арендованного имущества (за исключением объектов, включенных в первую или во вторую амортизационную группу в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации) являются объектом налогообложения налогом на имущество организаций (ст. 374 НК РФ).

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

http://zen.yandex.ru/media/id/5aa8f256a815f1bac2fc4e13/5bdc465040910900aab9c891

Возмещение расходов арендодателю

1.1. По ст.420,606 ГК РФ нужно смотреть договор. Есть риски. Были претензии?

2.1. Вам будет достаточно документов, подтверждающих право пользования квартирой (договора найма жилого помещения), а также документы, подтверждающие факт платы за него (расписки в получении денежных средств, или иные аналогичные документы). Заверять документы нет необходимости.

3.1. Заключить договор напрямую.

4.1. У арендатора нет договора с энергоснабжающей организацией. Такие расходы могут компенсироваться Арендодателю в качестве составной части арендной платы, если такое условие предусмотрено договором аренды.

5.1. Действительно, в качестве отдельного договора на возмещение расходов по содержанию помещения есть сложности. Федералы закупают услуги по конкурсу. Закупка должна быть запланирована. Деньги выделяются по отдельной статье. Для того, чтобы покрыть расходы арендодателя, необходимо установить арендную плату с учетом перечисленных расходов — можно в твердой (это проще), либо в плавающей ставке. В этом случае закупка производится у единственного поставщика. Если в договоре аренды расходы не были предусмотрены в составе арендной платы, можно попытаться взыскать расходы в качестве неосновательного обогащения.

5.2. Все это прописывается в договоре. Если нарушает договор, то только в судебном порядке можно взыскать.

6.1. В чем вопрос?

7.1. Все зависит от условий договора и графика работ.

7.2. Нет, если договором такое исключение из правила возмещения не предусмотрено.

9.1. Как в договоре сказано. С Чесноков.

10.1. Елена, посмотрите внимательно ст.611 ГК РФ. Если помещение сдано для использования в хозяйственной деятельности, разумеется, в нём должны быть системы, предусмотренные Правилами пожарной безопасности, иначе его нельзя использовать. Указанная в договоре обязанность означает «не совершать действий, противоречащих правилам пожарной безопасности» (напр., «не курить в неустановленных местах»), но не указывает на обязанность совершить действие, которое должен был совершить арендодатель. Административная же ответственность будет возложена на лицо, совершившее правонарушение, то есть, фактически, на арендатора («Руководители организации и индивидуальные предприниматели на своих объектах должны иметь систему пожарной безопасности, направленную на предотвращение воздействия на людей опасных факторов пожара, в том числе их вторичных проявлений» — п.4 Правил пожарной безопасности), в связи с чем систему следует установить самостоятельно. Если Вашей организации потребуется помощь во взыскании произведённых расходов, а штатного юриста нет, можете обращаться ко мне.

11.1. А между этими двумя требованиями какая-нибудь взаимосвязь есть?

12.1. Татьяна, добрый день!

По статье Гражданского кодекса РФ, на которую Вы ссылаетесь в вопросе, — отделимые улучшения арендованного имущества, являются собственностью арендатора, следовательно, возмещению не подлежат. Закон содержит ссылку — если иное не установлено договором. Здесь все понятно — надо смотреть условия договора аренды.
П. 2 этой статьи сказано, что если есть согласие арендодателя и неотделимые улучшения, то после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Далее — опять ссылка на договор — если иное не установлено договором.
3. Улучшения, не согласованные с арендодателем — возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом, например, при аренде предприятия, как имущественного комплекса.

Исходите из данных норм и условий договора аренды.

Всего доброго,
С уважением,

13.1. Татьяна, добрый день!

Если без согласия, то Вы сможете отказаться и не оплачивать ремонт.

http://www.9111.ru/%D0%B2%D0%BE%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%B2/%D0%B2%D0%BE%D0%B7%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%BE%D0%B2_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8E/

НДС при возмещении арендатору стоимости ремонта

Наше предприятие (арендодатель) сдает помещение в аренду за 236 000 руб. в месяц (включая НДС — 36 000 руб.). В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды арендатор обязался осуществить в июне в арендуемом помещении ремонт (согласованная сметная стоимость ремонтных работ 177 000 руб., в том числе НДС — 27 000 руб.), а арендодатель — возместить расходы на ремонт за счет арендной платы. В июне арендатор, заключив договоры с подрядчиками, произвел ремонт. В этом же месяце арендатор выставил нам соответствующий счет-фактуру на ремонтные работы, перечислил на наш расчетный счет арендную плату за минусом расходов на ремонт — 59 000 руб. (в том числе НДС — 9000 руб.). Каков бухгалтерский и налоговый учет у нашего предприятия (арендодателя)? Является ли рассматриваемая операция взаимозачетом? Необходимо ли нам в данном случае применить п. 4 ст. 168 НК РФ?

В общем случае в соответствии с гражданским законодательством проведение за свой счет капитального ремонта имущества, переданного в аренду, возлагается на арендодателя. А текущего ремонта — на арендатора (ст. 616 ГК РФ).

В то же время Гражданский кодекс РФ допускает, что обязанность по ремонту может распределяться иначе. Арендодатель и арендатор вправе распределить обязанности по ремонту своим соглашением (ст. 616 ГК РФ).

В частности, стороны договора аренды могут предусмотреть, что арендатор производит любой ремонт арендуемого имущества, а арендодатель возмещает ему соответствующие расходы.

Если предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды для предприятия является видом деятельности, то арендная плата для предприятия является доходом от обычного вида деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»), который в бухгалтерском учете арендодателя отражается с использованием счета 90 «Продажи» (Инструкция по применению Плана счетов).

В противном случае арендная плата для арендодателя должна признаваться прочим доходом (п. 7 ПБУ 9/99), учитываемым на счете 91 субсчет 1 «Прочие доходы».

В рассматриваемой ситуации арендатор передает арендодателю результаты ремонтных работ.

Если предоставление своих активов в аренду для предприятия является видом деятельности, то расходы на ремонт в бухгалтерском учете арендодателя являются расходом, связанным с обычной деятельностью (п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации»). Следовательно, данные расходы могут быть учтены на счете 20 «Основное производство». В противном случае расходы на ремонт арендодатель в своем учете должен отразить на счете 91 субсчет 2 «Прочие расходы».

В целях налогообложения НДС передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица признается реализацией работ (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому для арендатора реализация арендодателю работ по ремонту помещения, выполняемых за счет арендной платы, является объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Отсюда следует, что арендатор должен выставить арендодателю соответствующий счет-фактуру от своего имени. «Входной» НДС по ремонтным работам в учете арендодателя отражается на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Из вопроса следует, что стороны договора аренды пришли к соглашению, что арендодатель обязуется возместить арендатору расходы на ремонт за счет арендной платы. Указанное является взаимозачетом. Ведь обязанность арендатора перечислять арендную плату и обязанность арендодателя возместить стоимость ремонта помещения представляют собой гражданско-правовые встречные однородные денежные требования. Отметим, что с этим согласны судьи (см., например, п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65).

К выводам о правомерности взаимозачета путем уменьшения арендной платы на стоимость ремонта арендуемого имущества пришли судьи в постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2005 № Ф04-3251/2005(11646-А67-39), ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2005 № А29-1115/2004-2э.

В соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ при осуществлении взаимозачета сумму НДС необходимо перечислить контрагенту платежным поручением. Поэтому, по нашему мнению, арендодатель может принять к вычету сумму «входного» НДС по ремонту, предъявленную арендатором в общеустановленном порядке, при условии перечисления налога арендатору отдельным платежным поручением (п. 4 ст. 168, п. 2 ст. 172 НК РФ).

Проиллюстрируем сказанное на примере.

Воспользуемся условиями, содержащимися в вопросе. Допустим, что для предприятия предоставление имущества в аренду является видом деятельности и по условиям договора арендатор должен уплачивать арендную плату в срок 5-го числа следующего месяца.

В бухгалтерском учете предприятия (арендодателя) в июне могут быть сделаны следующие записи:

Дебет 76

субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате» Кредит 90 субсчет 1 «Выручка»

— 236 000 руб. — начислена арендная плата за месяц

Дебет 90

субсчет 3 «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

— 36 000 руб. — начислен НДС на стоимость арендной платы

Дебет

20 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по ремонту»

— 150 000 руб. — стоимость проведенного арендатором ремонта включена в состав расходов по обычным видам деятельности

Дебет 19

Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором по ремонту»

— 27 000 руб. — отражен «входной» НДС по сделанному ремонту.

5 июля (либо позже) стороны могут подписать акт зачета взаимных требований (арендной платы за июнь и стоимости ремонтных работ).

В июле в учете предприятия оформляются проводки:

Дебет 76

«Расчеты с арендатором по ремонту» Кредит 76 «Расчеты с арендатором по арендной плате»

— 150 000 руб. — погашена задолженность перед арендатором за проведенный им ремонт

Дебет 76

«Расчеты с арендатором по ремонту» Кредит 51

— 27 000 руб. — перечислен арендатору НДС в силу п. 4 ст. 168 НК РФ

Дебет 51 Кредит 76

«Расчеты с арендатором по арендной плате»

— 27 000 руб. — получен на расчетный счет НДС от арендатора

Дебет 51 Кредит 76

«Расчеты с арендатором по арендной плате»

— 59 000 руб. — поступило на расчетный счет превышение арендной платы над расходами на ремонт.

Как отмечено выше, вычет НДС по расходам на ремонт осуществляется в общеустановленном порядке и при соблюдении условия п. 2 ст. 172 НК РФ, т.е. при условии уплаты НДС арендатору:

Дебет 68

субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

— 27 000 руб. — отражен вычет «входного» НДС по ремонтным работам.

http://www.eg-online.ru/article/53461/

Компенсация арендодателем арендатору затрат на капитальный ремонт имущества

Освобождает ли арендодателя от обязанности компенсировать арендатору стоимость ремонта условие договора о том, что капитальный ремонт имущества осуществляется арендатором, если договором прямо не предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт именно за свой счет?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ);
  • Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ);
  • Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279);
  • Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2008 № Ф09-757/08-С6 по делу № А07-16779/2006;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2007 г. по делу № А56-13986/2005;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.10.2012 по делу № А69-1270/2011.

Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.

Гражданский кодекс РФ определяет договор аренды как отношения сторон, в рамках которых одна из сторон, арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, арендатору, за плату во временное пользование имущество, определенное в договоре аренды. К существенным условиям договора аренды относятся объект аренды (индивидуально определенное имущество, подлежащее передаче арендодателем арендатору), цена аренды (арендная плата), срок аренды.

Вопрос о том, является ли произведенный ремонт капитальным, или он должен быть квалифицирован как текущий ремонт, является оценочным и зависит от вида объекта аренды. Основной критерий, по которому можно определить капитальность ремонта – это то, что в результате такого ремонта происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик объекта аренды. Данный вывод содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2008 № Ф09-757/08-С6 по делу № А07-16779/2006.

Также существуют законы и подзаконные акты, которые относят определенные работы к капитальному или текущему ремонту или дают определение капитального (текущего) ремонта для имущества определенного вида. Так, капитальным ремонтом объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений, не завершенных строительством объектов недвижимости кроме временных построек, навесов, киосков и других подобных построек) в соответствии со ст. 1 ГрК РФ является замена или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена, восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства (их элементов), замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, восстановление таких элементов. Примерный перечень работ по текущему ремонту, а также перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений приведен в Приложениях № 3 и № 8 соответственно к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут определить в договоре любые условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статья 616 ГК РФ устанавливает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт объекта аренды, позволяя в то же время сторонам договора аренды изменить это условие. Таким образом, стороны могут обязать арендатора осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества. Также стороны вправе возложить обязанность по оплате на одну из сторон договора, либо договориться участвовать в расходах вскладчину, предусмотреть зачет потраченных арендатором на капитальный ремонт денежных средств в счет арендной платы или согласовать любые другие условия.

При наличии в договоре аренды условия, возлагающего на арендатора обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды, возможны несколько вариантов иных условий договора. Договором может быть предусмотрено право арендатора на возмещение затрат на капитальный ремонт, договором может быть предусмотрено отсутствие права арендатора на возмещение затрат на капитальный ремонт, договор может не включать условия, касающиеся взаимных расчетов сторон в связи с производством капитального ремонта.

В рамках второго варианта стороны, не согласовав порядок взаиморасчетов, также не согласовывают заранее объем и сметную стоимость работ капитального характера. В этом случае для производства зачета необходимо отсутствие спора между арендодателем и арендатором об объемах и стоимости произведенных работ. Факт отсутствия спора необходимо зафиксировать в соответствующих актах, в противном случае разногласия придется решать в суде. Если арендатор не сможет подтвердить фактическое выполнение работ и их стоимость, то в возмещении указанных затрат судом будет отказано (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.10.2012 по делу № А69-1270/2011).

Если договор аренды содержит обязанность арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества, но не содержит указаний, за чей счет проводится такой ремонт, ремонт должен быть произведен за счет арендодателя. Для зачета стоимости работ в счет арендной платы необходимо отсутствие спора между арендатором и арендодателем об объемах и стоимости работ.

Хотите получить письменную юридическую консультацию по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!

http://law4free.ru/consultations/kompensacija-arendodatelem-arendatoru-zatrat-na-kapitalnyj-remont-imushhestva.htm

Литература

  1. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.
  2. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.
  3. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.
  4. Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.
  5. Корпоративное право. Актуальные проблемы. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. — 242 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях