WordPress

Включение компенсации за отказ от договора в арендную плату

Включение компенсации за отказ от договора в арендную плату - картинка 1

Почем отказ от договора?

Пункт 3 ст. 310 ГК РФ допускает возможность согласования платы за отказ от договора (его изменение) для договоров между предпринимателями. При этом ВС РФ в Постановлении Пленума от 22.11.2016 № 54, разъясняя применение этой нормы, указал, что у суда есть право на снижение несоразмерной платы за отказ от договора. Как на практике будет соотноситься это положение ГК РФ с позицией ВС РФ?

Теперь прямо предусмотрено законом

В силу ст. 309 ГК РФ гражданско-правовые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

С 01.06.2015 ст. 310 ГК РФ изложена в новой редакции, согласно которой по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий или односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательскую деятельность, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

При этом предусмотренное ГК РФ, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Другими словами, действующая редакция указанной нормы допускает установление сторонами обязательства платы за немотивированный (безусловный) односторонний отказ от исполнения и / или немотивированное (безусловное) одностороннее изменение условий обязательства в случаях, предусмотренных как законом, так и договором.

Нельзя сказать, что установление такой платы явилось абсолютной новеллой для российского гражданского законодательства, поскольку и до 01.06.2015 нормы, регулирующие отдельные виды договоров, предусматривали возможность одностороннего отказа от договора при условии выплаты второй стороне соответствующей компенсации.

В частности, заказчик по договору подряда по общему правилу вправе в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. При этом заказчик обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу (ст. 717 ГК РФ). Заказчик по договору возмездного оказания услуг вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, исполнитель вправе отказаться от исполнения договорных обязательств лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (ст. 782 ГК РФ).

С точки зрения правовой природы предусмотренная п. 3 ст. 310 ГК РФ плата за односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение обязательств представляет собой компенсацию возможных убытков второй стороны, вызванных отказом или изменением, а не неустойку или штраф, так как это плата за правомерное поведение, допускаемое законом или договором, а не за нарушение обязательства.

Поскольку установление сторонами указанной платы теперь прямо предусмотрено законом, рекомендуется включать соответствующее условие в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие положение о праве каждой из сторон на немотивированный отказ в любой момент.

Позиция ВС РФ

Пленум ВС РФ 22.11.2016 опубликовал Постановление № 54 (далее – Постановление), в п. 16 которого содержится следующее разъяснение: если будет доказано очевидное несоответствие размера денежной суммы (предусмотренной п. 3 ст. 310 ГК РФ) неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Приведенное разъяснение коррелирует с позицией, выраженной ранее в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16, согласно которому с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора. Таким образом, применение разъяснений Пленума ВС РФ не поставлено в зависимость от распределения баланса сил в отношениях сторон.

Из приведенного содержания п. 16 Постановления следует, что в случае уклонения стороны, заявившей об отказе от исполнения или об изменении обязательства, от предоставления согласованной платы возможность второй стороны взыскать такую плату в судебном порядке может быть ограничена судебным усмотрением. Однако, с учетом того, что в силу прямого указания отказ во взыскании полностью или частично возможен только в исключительном случае, при одновременном наличии двух условий: доказанное очевидное несоответствие требуемой суммы неблагоприятным последствиям, которые претерпела вторая сторона, а также доказанное заведомо недобросовестное осуществление второй стороной права требовать уплаты такой суммы – можно предположить, что на практике данные разъяснения применяться судами будут нечасто.

Несмотря на отсутствие указания на распределение бремени по доказыванию наличия двух необходимых условий, логично предположить, что это бремя должно быть возложено на сторону, не желающую исполнять обязательство по оплате соответствующей компенсации. И это бремя нельзя назвать легким, ведь необходимо доказать в совокупности отсутствие или малую значимость неблагоприятных последствий для другой стороны, а также недобросовестность поведения данной стороны.

Касательно очевидного несоответствия требуемой суммы неблагоприятным последствиям, которые претерпела вторая сторона, в п. 16 Постановления не приведены критерии или порядок установления такого несоответствия. Судебная практика по отказу во взыскании платы или взыскании лишь части ввиду несоразмерности, исходя из разъяснений Пленума ВС РФ, к настоящему моменту не сформирована.

Что осталось не ясным

Если обратиться к практике судебного применения вышеупомянутого п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16, то можно увидеть, что в каждом споре критерий соразмерности платы стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ (возможным), потерям другой стороны от досрочного прекращения договора определяется судом дискреционно, исходя из предмета, срока, иных условий договора, его правовой природы, положения сторон и характера отношений между ними.

Например, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.08.2014 по делу № А56-69830/2013 указал, что уплата субарендатором неустойки в размере арендной платы за два месяца представляется экономически обоснованной гарантией, обеспечивающей имущественные интересы арендодателя, который при заключении договора субаренды исходил из долгосрочности арендных отношений.

Думается, что в случае установления несоразмерности платы разумно присудить ко взысканию плату в части, не превышающей соразмерный, по мнению суда, уровень. Тем не менее, исходя из прямого указания п. 16 Постановления, судам предоставлено право отказать во взыскании платы в полном объеме.

Также Пленумом ВС РФ не разъяснено, что подразумевается под недобросовестным осуществлением второй стороной права требовать уплаты такой суммы. Приведенный в п. 16 Постановления п. 2 ст. 10 ГК РФ отсылает к п. 1 указанной статьи: не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Данная норма, как известно, носит общий характер, в связи с чем суды применяют ее неохотно, хотя и более часто в последнее время.

С учетом того что право стороны требовать уплаты компенсации обусловлено реализацией другой стороной своего права на безусловный отказ от обязательства или его изменение (то есть сторона осуществляет свободный выбор – исполнять обязательство согласно его условиям либо отказаться от него или изменить), даже умозрительно трудно представить, какое именно осуществление соответствующей стороной права требования платы в данном случае может быть признано недобросовестным.

Необходимо также отметить, что из текста п. 16 Постановления не ясно, вправе ли суд по своей инициативе отказать во взыскании или снизить размер платы либо для этого требуется заявление стороны, которая уклоняется от исполнения обязательства по выплате компенсации. Разумно предположить, что стороне, заинтересованной в уменьшении или отказе во взыскании платы, нелишне заявить об этом по аналогии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, не дожидаясь инициативы суда.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела № А56-30541/2016 не сделал вывода о несоразмерности платы за отказ заказчика от договора возмездного оказания услуг, равной общей стоимости услуг, вне зависимости от фактически понесенных исполнителем расходов и достигнутых результатов, и удовлетворил исковые требования о взыскании указанной платы в полном объеме. При этом в тексте судебного акта отсутствует указание на заявление ответчиком о несоразмерности данной платы (Постановление от 26.12.2016 № 13АП-27555/2016).

Чтобы условие о плате за немотивированный отказ от исполнения обязательства (его изменение) в одностороннем порядке считалось согласованным, стороны должны определить в договоре фиксированную сумму такой платы или порядок ее определения. Также существует мнение о том, что рассматриваемая плата может выражаться не в уплате определенной денежной суммы, а в передаче некоего иного, заранее определенного имущества, исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Данная позиция представляется неоднозначной ввиду прямого указания в п. 3 ст. 310 ГК РФ именно на денежную сумму, в связи с чем есть риск, что в случае спора суд сочтет условие о передаче иного имущества не соответствующим указанной норме закона и откажет в его применении.

На практике стороны, определяя размер и/или порядок исчисления платы за отказ от исполнения (изменение) обязательства, отталкиваются от особенностей договора, его предмета, цены. Если договор предполагает длящееся исполнение, с регулярным взаимным предоставлением (например, договор аренды, договор оказания услуг по теплоснабжению), стороны могут согласовать, что подлежащая выплате компенсация эквивалентна сумме нескольких регулярных платежей (например, арендной плате за два-три месяца).

Для единовременно исполняемых обязательств характерно установление в качестве платы фиксированной суммы, эквивалентной цене договора или ее части либо определенной сторонами произвольно. Возможно определить размер платы посредством отсылки к потерям другой стороны, которые могут быть вызваны отказом от исполнения (изменением) обязательства. Например, как указал Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, для арендодателя такие расходы могут быть связаны с простоем имущества и поисками нового арендатора, для арендатора – с заключением нового договора с более высокой арендной платой (Постановление от 26.12.2016 № 13АП-27555/2016 по делу № А56-30541/2016). Также стороны могут установить дифференцированный размер платы в зависимости от срока совершения отказа (изменения) обязательства.

Рекомендации

В качестве примера договорного условия о плате за отказ от договора можно привести следующее: «В случае одностороннего отказа заказчика от договора (оказания услуг, заключенного 26.05.2016) в любую из дат после 31.08.2015 заказчик обязуется уплатить исполнителю компенсацию в течение 7 (семи) календарных дней в следующих размерах:

– при отказе от договора в срок до 03.12.2015 – 70% от указанной в п. 3.1 договора суммы с зачетом выплаченного аванса;

– при отказе от договора после 03.12.2015 – 100% от указанной в п. 3.1 договора суммы с зачетом выплаченного аванса».

Поскольку п. 16 Постановления судам предоставлено право по своему усмотрению отказать во взыскании несоразмерной платы за отказ одной стороны от исполнения (изменение) обязательства, с учетом тенденций судебной практики можно рекомендовать участникам гражданского оборота устанавливать такую плату в разумных пределах, исходя из критерия соразмерности цене договора и/или возможных потерь второй стороны вследствие прекращения или изменения обязательства.

http://www.eg-online.ru/article/337658/

Как сформулировать условие о плате за отказ от договора

Примеры формулировки условия

“В случае одностороннего немотивированного отказа до истечения срока действия настоящего договора от его исполнения Арендатор выплачивает Арендодателю сумму тройной месячной арендной платы в качестве платы за отказ”.

“Каждая из сторон имеет право заявить о досрочном расторжении Договора без указания причин. При этом сторона, которая сделала такое заявление, должна выплатить другой стороне компенсацию в размере 15% от цены Договора”.

“В случае одностороннего немотивированного отказа от договора Подрядчик обязан выплатить Заказчику компенсацию в размере 300 000 (триста тысяч) рублей”.

http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovory-i-sdelki/kak-sformulirovat-uslovie-o-plate-za-otkaz-ot-dogovora.html

13.4. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННОГО НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

Статья 310 ГК РФ

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Однако в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 ГК РФ не предусмотрен.

В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре. В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). При установлении права на односторонний отказ рекомендуется включить в договор условия об основаниях и порядке отказа.

Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано

В этом случае, если иное не установлено законом или иным правовым актом, ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”). Например, арендатор не вправе будет заявить об отказе от договора и прекратить вносить арендную плату (см. Риск арендатора 13.4.1).

Однако при нарушении договора одной из сторон у другой стороны есть право отказаться от него в судебном порядке на основании ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Подробнее о расторжении договора в судебном порядке см. п. 13.2 настоящих Рекомендаций.

13.4.1. Основания одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок

При согласовании в договоре, заключенном на определенный срок, условия о праве на односторонний отказ от его исполнения, стороны могут определить случаи, дающие право на односторонний отказ, либо предусмотреть право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.

Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку “односторонний отказ во внесудебном порядке”, из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендодателя 13.4.1).

Пример формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения арендатором арендной платы более чем на ________ (указывается срок)”.

Для согласования немотивированного отказа от исполнения договора достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ.

Примеры формулировки условия:

“Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора”.

“Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора”.

13.4.2. Условие о выплате денежных средств при одностороннем отказе от договора аренды (плата за отказ)

Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне.

Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. В частности, рекомендуется включать соответствующее условие в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие положение о праве каждой из сторон на немотивированный отказ в любой момент. Это позволит компенсировать потери другой стороны, вызванные таким отказом (для арендодателя такие потери могут быть связаны с простоем имущества и поисками нового арендатора, для арендатора – с заключением нового договора с более высокой арендной платой).

Можно ли установить плату за отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок?

Ответ: Нет, нельзя.

Обоснование: Право каждой из сторон немотивированно отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено в ст. 610 ГК РФ.

В судебной практике существует подход, сформированный Пленумом ВАС РФ в абз. 4 п. 3 Постановления от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, согласно которому данная норма в этой части признается императивной в силу существа законодательного регулирования.

Условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным.

Согласование денежной компенсации при одностороннем отказе встречалось на практике и до внесения с 1 июня 2015 г. изменений в ст. 310 ГК РФ. Так, есть пример, когда суд взыскал с арендатора такую компенсацию в твердой денежной сумме, поскольку она была установлена договором. Более того, с него была взыскана и неустойка за просрочку выплаты данной денежной суммы. Суд признал условие допустимым, указав, что компенсация представляет собой согласованную сторонами договорную обязанность, направленную на возмещение финансовых потерь в связи с досрочным прекращением договора, а не меру ответственности.

Для согласования условия о плате за односторонний отказ следует определить размер денежной суммы и срок, в течение которого она должна быть выплачена. Если будет доказано очевидное несоответствие размера данной денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать во взыскании полностью или частично (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”).

Пример формулировки условия:

“Сторона договора, заявившая об одностороннем отказе от него, выплачивает другой стороне денежные средства в размере __________ руб. Данная сумма должна быть уплачена в течение ___ рабочих дней с момента ______________________”.

В качестве компенсации за односторонний немотивированный отказ от договора может быть использована сумма задатка, который арендатор вносит в качестве гарантии надлежащего исполнения своих обязательств по договору. Так, стороны вправе согласовать в договоре, что, если от договора отказывается арендатор, арендодатель удерживает сумму задатка. Можно также предусмотреть, что в случае отказа арендодателя сумма задатка уплачивается им в двойном размере. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

Примеры формулировки условия:

“Если арендатор в одностороннем порядке отказывается от договора, сумма внесенного арендатором задатка удерживается арендодателем в полном объеме в качестве компенсации”.

“Если арендодатель в одностороннем порядке отказывается от договора, он обязуется уплатить арендатору в качестве компенсации сумму внесенного задатка в двойном размере”.

За неуплату или просрочку выплаты согласованной в договоре денежной компенсации можно предусмотреть неустойку. Для этого необходимо определить, в какой форме она будет взыскиваться: штраф или пени. Подробнее о согласовании условия о неустойке см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Пример формулировки условия:

“За неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности по выплате денежной компенсации при одностороннем отказе от договора сторона, заявившая о таком отказе, уплачивает неустойку (пени) в размере ___% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки”.

13.4.3. Частичный отказ от договора аренды

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.

В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре.

Следует учитывать, что право на частичный отказ может быть установлено только в случае, когда стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Если одна из сторон такую деятельность не осуществляет, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Данное правило действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, сформированный ранее в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”.

Пример формулировки условия:

“Стороны вправе частично отказаться от исполнения договора, направив уведомление об отказе за один месяц”.

Если условие о праве на частичный отказ от договора аренды не согласовано

Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

13.4.4. Порядок отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). О согласовании момента, с которого договор считается расторгнутым при отказе от него, см. п. 13.3.3 настоящих Рекомендаций.

Сторонам рекомендуется конкретизировать порядок и сроки направления уведомления об отказе, так как п. 1 ст. 450.1 ГК РФ эти условия не регламентирует.

Пример формулировки условия:

“Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за __________ (указывается срок)”.

Рекомендуется также определить в договоре способ отправки уведомления и адрес, по которому оно должно быть направлено. Подробнее об этом см. п. 13.3.2 настоящих Рекомендаций.

Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок

Если право на односторонний отказ от договора согласовано, а порядок такого отказа не установлен, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе (см. Риск арендатора 13.4.2).

http://narodirossii.ru/?p=17098

Включение компенсации за отказ от договора в арендную плату

На какую недвижимость можно получить отсрочку, когда выплачивать аренду, как потребовать уменьшения суммы платежей, сколько удастся сэкономить и можно ли вообще не платить — ответы на эти вопросы есть в обзоре, подготовленном БНК совместно с юристами Дмитрием Турубановым и Татьяной Братковской.

Включение компенсации за отказ от договора в арендную плату - картинка 4

Президент России Владимир Путин 1 апреля подписал принятый Госдумой закон, который в том числе предусматривает возможность введения отсрочки уплаты или уменьшения арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества до конца 2020 года. Документ опубликован на официальном сайте правовой информации. После этого правительство России утвердило порядок и условия предоставления отсрочки арендных платежей за недвижимость для компаний, пострадавших из-за ситуации с коронавирусом. Документ также опубликован на официальном интернет-портале правовой информации.

Для читателей БНК юристы Дмитрий Турубанов и Татьяна Братковская объясняют, как предприниматели и организации могут воспользоваться арендными каникулами — отсрочкой по уплате платежей или уменьшением их размера.

Отсрочка по арендной плате в 2020 году

Кому предоставляется отсрочка?

Организациям и индивидуальным предпринимателям, ведущим бизнес в отраслях экономики, наиболее пострадавших из-за распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень таких отраслей установлен постановлением правительства России, к ним относятся: деятельность авиаперевозчиков, туристических агентств, фитнес-центров, парикмахерских и салонов красоты, химчисток, кафе и ресторанов, организаций дополнительного образования детей и взрослых.

В отношении какого имущества предоставляется отсрочка?

Недвижимое имущество, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности. Но есть исключение — отсрочку невозможно будет получить на жилые помещения.

В отношении каких договоров предоставляется отсрочка?

Договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены до 15 марта 2020 года, то есть до принятия главой Коми указа «О введении режима повышенной готовности».

Как воспользоваться правом на отсрочку?

Арендатор должен обратиться к арендодателю с требованием о предоставлении отсрочки. Арендодатель в течение 30 дней со дня обращения обязан заключить с ним дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы.

Какие арендные платежи подпадают под отсрочку?

Арендные платежи, начисленные с даты введения в Республике Коми режима повышенной готовности (то есть с 16 марта) и до 1 октября 2020 года. При этом во время действия режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) отсрочке подлежат все арендные платежи, подлежащие уплате за этот период. Со дня прекращения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) и до 1 октября 2020 года отсрочка применяется только в отношении 50% от общей суммы арендных платежей, подлежащих уплате за этот период.

На какие платежи, входящие в арендную плату, не распространяется отсрочка?

Если по договору в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание арендуемого имущества, отсрочка по ним не предоставляется за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и несения таких расходов.

Когда и как необходимо будет производить уплату арендных платежей?

С 1 января 2021 года до 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не должен превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Вправе ли арендодатель устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки?

Вправе ли арендодатель требовать уплаты штрафов, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в период действия отсрочки?

Возможно ли установление сторонами договора аренды иных условий отсрочки?

Большинство условий прописаны в принятом федеральном законе и постановлении российского правительства, но стороны могут договориться о дополнительных условиях. Однако они не должны привести к ухудшению условий для арендатора, предусмотренных этими нормативными актами.

Уменьшение суммы арендных платежей

Помимо права на отсрочку по уплате аренды федеральный закон дает право арендатору уменьшить арендную плату в связи с невозможностью использования недвижимости, связанной с принятием органом государственной власти субъекта России решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Специальный порядок и условия такого уменьшения, а также прямая обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение с арендатором (как, например, при отсрочке) законодательно не установлены.

Право на уменьшение арендной платы также прямо установлено положениями Гражданского кодекса и применяется в случае, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, существенно ухудшились условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества (часть 4 статьи 614). К таким случаям можно смело отнести невозможность использования недвижимого имущества (полную или неполную), если такая невозможность связана с принятием органом государственной власти субъекта России решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Какие арендаторы могут требовать уменьшения арендной платы?

Все арендаторы независимо от вида деятельности, но при условии, что условия пользования имуществом существенно ухудшились в связи с введением в Коми режима повышенной готовности и последовавшими за этим ограничениями.

На какую сумму можно требовать уменьшения арендной платы?

Действующее законодательство не предусматривает конкретных критериев для определения суммы, на которую арендная плата подлежит уменьшению в случае ухудшения условий пользования имуществом. Критерии уменьшения сторонам придется вырабатывать самостоятельно путем переговоров, а в случае недостижения согласия — обращаться в суд.

Для обоснования размера уменьшения арендной платы можно использовать, например, показатели снижения выручки (снижение выручки на 50% в период действия режима повышенной готовности в республике = снижение арендной платы на 50% за этот период).

Как воспользоваться правом на уменьшение арендной платы?

Для того чтобы воспользоваться правом на уменьшение арендной платы, необходимо направить арендодателю соответствующее письменное обращение, в котором указать на невозможность использования объекта недвижимости (полную или неполную) в период действия режима повышенной готовности и обоснование суммы уменьшения.

Все вместе — и отсрочка, и уменьшение арендной платы

Действующее законодательство не запрещает использовать два этих механизма одновременно. Более того, в постановлении правительства России прямо рекомендовано юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которые сдают в аренду объекты недвижимости, при предоставлении отсрочки предусмотреть и уменьшение размера арендной платы с учетом того, что арендатор фактически не ведет деятельность. Кроме того, рекомендовано учитывать и то, что в стране с 30 марта по указам президента объявлены нерабочими днями. Таким образом, арендатор может претендовать и на снижение арендной платы, и на ее отсрочку.

Полный отказ от арендной платы

В соответствии с положениями Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер: арендодатель должен предоставить арендатору имущество, пригодное для целей аренды, а арендатор должен оплачивать пользование имуществом. При этом по общим правилам обеспечение такой «пригодности» на протяжении всего периода аренды является обязанностью арендодателя. Поэтому невозможность пользования арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам (то есть «непригодность» объекта для целей аренды) освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Последняя судебная практика также поддерживает подобную точку зрения.

Таким образом, если в связи с введением в Коми режима повышенной готовности и последующих ограничений арендатор полностью утратил возможность использовать арендованное имущество в соответствии с назначением, предусмотренным договором аренды, такой арендатор вправе требовать освобождения от уплаты арендной платы за период действия соответствующих ограничений.

Типичным примером полной утраты возможности использовать арендованное имущество являются салоны красоты, парикмахерские, фитнес-центры, чья деятельность была полностью приостановлена.

Необходимо иметь в виду, что для освобождения от арендной платы должна иметь место полная невозможность использования арендованного имущества. Так, например, арендатор, использующий помещение для размещения ресторана, и в период действия ограничений выполняющий доставку еды на заказ, не вправе требовать освобождения от оплаты арендной платы, а может претендовать только на уменьшение размера аренды и отсрочку ее уплаты.

«Таким образом, при разрешении вопросов о финансовых взаимоотношениях арендатора и арендодателя законом допущено существенное улучшение прав арендатора по сравнению с правами арендодателя. Вместе с тем следует принять во внимание необходимость дальнейшего продолжения хозяйственных отношений в период после окончания эпидемии (да, мы верим в благополучный исход). По этой причине мы рекомендуем арендаторам постараться не злоупотреблять своими правами при защите своих прав, арендодатели в такой ситуации находятся в той же кризисной ситуации, что и вы, уважаемые арендаторы», — объяснили юристы Дмитрий Турубанов и Татьяна Братковская.

Ранее по инициативе редакции БНК юристы Дмитрий Турубанов и Александр Петров подготовили обзоры по кредитным каникулам для физических лиц и предпринимателей.

http://www.bnkomi.ru/data/news/110180/

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

Включение компенсации за отказ от договора в арендную плату - картинка 7

10 Апрель 2012

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

— когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

— когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

— когда арендатор существенно ухудшает имущество;

— когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Литература

  1. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.
  2. Молчанов, В.И. Огнестрельные повреждения и их судебно-медицинская экспертиза: Руководство для врачей / В.И. Молчанов, В.Л. Попов, К.Н. Калмыков. — М.: Медицина, 2014. — 272 c.
  3. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
  4. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.
  5. Теория государства и права. — М.: Инфра-М, Норма, 2011. — 496 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях